Comprar · Playa del Carmen
Lo que dice el papel
Antes de pagar, confirma qué título existe: una escritura inscrita no es un certificado ejidal ni un contrato privado.
Última revisión: 14 oct 2026 · Información general, no asesoría legal: confírmalo con un notario.
La escritura pública
Inscrita, o no te protege
Una escritura ante notario e inscrita en el Registro Público de la Propiedad: es la inscripción la que la hace valer frente a cualquiera.[1]
Pide el folio real
Con él, el notario pide el certificado de libertad de gravamen: dueño, hipotecas, embargos. Que quien firma sea quien aparece.[1][2]
Alerta registral
Por 10 UMA al año (unos 1,200 pesos en 2026), el Registro te avisa si alguien intenta inscribir algo en tu folio.[2]
Tierra ejidal
Lo que no se vende
Las tierras de uso común y las del asentamiento humano no se pueden vender: esa venta es nula. Una parcela solo se vende a ejidatarios o avecindados del mismo ejido.[3]
Un certificado parcelario no es escritura
Prueba un derecho agrario. Para vender a cualquiera hace falta el dominio pleno: acuerdo de asamblea, baja en el RAN y título inscrito en el Registro Público.[3]
Verifícalo en el RAN
Pide una constancia de vigencia de derechos en el Registro Agrario Nacional (195 pesos, ley de 2025). Si la parcela sigue ahí, no es propiedad privada.[4][5]
Sin dominio pleno, sin fideicomiso
Un banco no puede recibir tierra ejidal: un extranjero no tiene manera legal de comprarla.[3][6]
Cesión de derechos
Qué te venden
Un derecho (de una preventa, de un fideicomiso, de un ejidatario), no un inmueble escriturado. Paga ISAI e ISR como una venta.[7][8]
El riesgo
Un contrato privado no se inscribe: el mismo terreno puede venderse varias veces. Hay quien recibió acciones de una sociedad en lugar de un departamento.[9][10]
Si viene de una preventa
Pide la autorización del desarrollador por escrito y confirma que el terreno está escriturado a su nombre y sin hipoteca.[11]
Fraudes documentados
121 desarrollos irregulares
En julio de 2026 el estado contaba al menos 121 en Tulum, Isla Mujeres, Playa del Carmen y Cancún; la presidenta habló de terrenos vendidos “seis u ocho veces”.[9]
SÚUT, Playa del Carmen
Más de 50 compradores pagaron más de 200 millones de pesos por departamentos en preventa que nunca recibieron. El desarrollador fue detenido en 2024.[12]
Oceana, Playa del Carmen
El dinero de la preventa no pagó el crédito puente: el terreno siguió hipotecado y no se pudo escriturar.[11]
Tulum
Terrenos que el vendedor no tenía, desarrollos vendidos sin permisos, tierra ejidal vendida a extranjeros: casos de 2024 a 2026.[10][13][14]
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo comprar un terreno ejidal siendo extranjero?
- No mientras sea ejidal. Solo con dominio pleno y título inscrito en el Registro Público se vuelve propiedad privada y puede ir a un fideicomiso.
- ¿Cómo sé que una propiedad no tiene deudas?
- Con el certificado de libertad de gravamen del Registro Público, que pide el notario, y las constancias de predial y agua al corriente.
- ¿Qué es una cesión de derechos?
- La venta de un derecho, por ejemplo sobre un departamento en preventa o un fideicomiso. No es una escritura: revisa qué derecho existe y quién lo tiene.
Fuentes
- 1.Congreso del Estado de Quintana Roo. Código Civil para el Estado de Quintana Roo, arts. 3177 a 3181 (texto vigente, 7 sep. 2026)
- 2.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29: Registro Público (reforma 16 dic. 2025)
- 3.Cámara de Diputados. Ley Agraria, arts. 64 a 86 (reforma 14 nov. 2025)
- 4.SEDATU, Registro Agrario Nacional. Constancia de vigencia de derechos (SEDATU-04-051)
- 5.Cámara de Diputados. Ley Federal de Derechos, arts. 25 y 187 (reforma 7 nov. 2025)
- 6.Cámara de Diputados. Ley de Inversión Extranjera, arts. 10 a 14 (reforma 27 may. 2024)
- 7.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, arts. 23 Bis a 23 Undecies (reforma 10 dic. 2025)
- 8.Cámara de Diputados. Ley del Impuesto sobre la Renta, arts. 93, 126, 127, 158 y 160
- 9.Por Esto. Quintana Roo suma 121 desarrollos inmobiliarios irregulares (29 jul. 2026)
- 10.24 Horas Quintana Roo. Fraudes inmobiliarios en Tulum, alerta la Anade (10 oct. 2024)
- 11.Ruptura 360. Fraude inmobiliario en Playa del Carmen: condominio Oceana (12 jun. 2026)
- 12.Por Esto. Más de 50 personas pagaron más de 200 mdp por departamentos que nunca recibieron en SÚUT (19 abr. 2026)
- 13.El Financiero (Bloomberg). El lado oscuro del boom inmobiliario en Tulum (6 abr. 2025)
- 14.Riviera Maya News. Authorities warn buyers away from Ocean Tulum over missing permits (8 ago. 2026)