Acheter · Playa del Carmen
Acheter en étant étranger
Playa del Carmen est à moins de 50 km de la mer : en tant qu’étranger, tu achètes via un fideicomiso bancaire. Voici comment ça marche et ce que ça coûte.
Dernière relecture : 14 oct. 2026 · Information générale, pas un conseil juridique : vérifie-le avec un notaire.
La zone restreinte
50 km de la plage
La Constitution interdit aux étrangers la propriété directe des terres à moins de 100 km des frontières et de 50 km des plages. Toute la ville de Playa del Carmen est dedans.[1]
Tu peux quand même acheter
La loi ouvre deux voies : un fideicomiso avec une banque ou, pour un usage non résidentiel, une société mexicaine. Dans les deux cas, tu as l’usage, la jouissance et les loyers du bien.[2]
Dans les terres, à ton nom
Hors de cette bande, tu peux acheter en direct, après avoir signé devant la SRE un accord : tu t’engages à ne pas invoquer ton gouvernement pour ce bien.[1][2]
Le fideicomiso
Qui est qui
La banque (fiduciaire) détient le titre ; tu es le bénéficiaire et c’est toi qui décides : y vivre, louer, vendre, transmettre.[2]
50 ans, renouvelables
La durée maximale est de 50 ans, prolongée à ta demande. Demande-le à temps : une prolongation tardive coûte un droit plus élevé.[2][3]
La banque demande le permis
Tu ne vas pas à la SRE : la banque s’en charge. La loi lui laisse 5 jours ouvrables pour répondre (30 en délégation) ; sans réponse, le permis est réputé accordé.[2]
Bénéficiaires substituts
Le contrat désigne qui reçoit tes droits si tu disparais. Demande au notaire comment ça s’articule avec ton testament.[4]
Pour revendre
Tu cèdes tes droits à un autre étranger, ou la banque transmet le bien à un acheteur mexicain. Toujours devant notaire.[4][5]
Ce que ça coûte
Droits de la SRE
Le permis coûte 21 649 pesos, plus 596 pour l’examen du dossier : montants en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026.[3][6]
Ce que facture la banque
Les banques ne publient pas leurs tarifs. Les guides du marché parlent de 500 à 3 000 USD à l’ouverture et de 500 à 800 USD par an (2025-2026). Demande un devis écrit à deux ou trois banques.[5][7]
Modifications et cessions
Changer de bénéficiaires ou céder tes droits coûte en général 300 à 700 USD de frais bancaires, plus le notaire.[5]
Choisis bien ta banque
En 2025, après des sanctions américaines, les fideicomisos de CIBanco sont passés chez Banco Multiva. Vérifie qui est ton fiduciaire.[8]
Avec une société
Pour un usage non résidentiel
Une société mexicaine à associés étrangers peut posséder en direct dans la bande si l’usage n’est pas l’habitation : un local, un hôtel, un terrain à bâtir. Elle prévient la SRE sous 60 jours ouvrables.[2][3]
Pas pour ton logement
Pour de l’habitation, même cette société passe par un fideicomiso. Et une société, c’est une comptabilité et des déclarations toute l’année.[2]
« Apto para extranjeros »
Pas un terme juridique
Aucune loi ne le définit. Ce qui compte : un acte inscrit au Registre public et une banque qui accepte le bien en fideicomiso. Demande une copie de l’acte avant de réserver.[2]
Terre ejidal
Une terre ejidal n’entre pas dans un fideicomiso tant qu’elle n’a pas le dominio pleno : un titre du RAN inscrit au Registre public. Avant, ce n’est pas une propriété privée.[9]
Questions fréquentes
- Un étranger peut-il acheter à Playa del Carmen ?
- Oui, via un fideicomiso bancaire : la banque détient le titre et toi les droits d’usage, de location et de vente, pour 50 ans renouvelables.
- Combien coûte un fideicomiso au Mexique ?
- Le permis de la SRE coûte environ 22 250 pesos en 2026. La banque facture en plus : 500 à 3 000 USD à l’ouverture et 500 à 800 USD par an, selon les guides du marché.
- Que se passe-t-il au bout de 50 ans ?
- Tu demandes la prolongation et le fideicomiso continue. Fais-le avant l’échéance : en retard, c’est plus cher.
- Puis-je louer un bien en fideicomiso ?
- Oui. La loi inclut les loyers dans tes droits sur le bien.
Sources
- 1.Cámara de Diputados. Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27 (reforma 7 oct. 2026)
- 2.Cámara de Diputados. Ley de Inversión Extranjera, arts. 10 a 14 (reforma 27 may. 2024)
- 3.Cámara de Diputados. Ley Federal de Derechos, arts. 25 y 187 (reforma 7 nov. 2025)
- 4.mley.mx. Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, art. 11 (reforma 17 ago. 2016)
- 5.Buy Playa. How fideicomisos work: renewals, modifications and costs (11 nov. 2025)
- 6.Secretaría de Relaciones Exteriores. Artículo 27 constitucional: costos y tiempos (vigentes hasta el 31 dic. 2026)
- 7.Homia. Fideicomiso cost in Mexico: 2026 guide (1 may. 2026)
- 8.Expansión. Multiva mantiene empleados de CIBanco y asegura manejo integral de fideicomisos (19 ago. 2025)
- 9.Cámara de Diputados. Ley Agraria, arts. 64 a 86 (reforma 14 nov. 2025)
Guides pour acheter
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