Acheter · Playa del Carmen
Ce que dit le papier
Avant de payer, vérifie quel titre existe : un acte inscrit n’est ni un certificat ejidal ni un contrat sous seing privé.
Dernière relecture : 14 oct. 2026 · Information générale, pas un conseil juridique : vérifie-le avec un notaire.
L’acte notarié
Inscrit, sinon il ne te protège pas
Un acte signé devant notaire et inscrit au Registre public de la propriété : c’est l’inscription qui le rend opposable à tous.[1]
Demande le folio real
Avec ce numéro, le notaire obtient l’état des charges : propriétaire, hypothèques, saisies. Celui qui signe doit être celui qui y figure.[1][2]
Alerte du registre
Pour 10 UMA par an (environ 1 200 pesos en 2026), le registre te prévient si quelqu’un tente d’inscrire quelque chose sur ton folio.[2]
La terre ejidal
Ce qui ne se vend pas
Les terres d’usage commun et la zone d’habitation de l’ejido sont inaliénables : la vente est nulle. Une parcelle ne se vend qu’aux ejidatarios ou avecindados du même ejido.[3]
Un certificat parcellaire n’est pas un acte
Il prouve un droit agraire. Pour vendre à n’importe qui, il faut le dominio pleno : décision de l’assemblée, radiation au RAN, titre inscrit au Registre public.[3]
Vérifie au RAN
Demande une attestation de droits en vigueur au Registre agraire national (195 pesos, tarif 2025). Si la parcelle y figure encore, ce n’est pas une propriété privée.[4][5]
Sans dominio pleno, pas de fideicomiso
Une banque ne peut pas recevoir une terre ejidal : un étranger n’a aucun moyen légal de l’acheter.[3][6]
La cession de droits
Ce qu’on te vend
Un droit (sur une preventa, un fideicomiso, une parcelle ejidal), pas un bien titré. Elle paie l’ISAI et l’ISR comme une vente.[7][8]
Le risque
Un contrat privé ne s’inscrit pas : le même terrain peut être vendu plusieurs fois. Certains acheteurs ont reçu des parts de société au lieu d’un appartement.[9][10]
Si ça vient d’une preventa
Exige l’accord écrit du promoteur et vérifie que le terrain est titré à son nom et libre d’hypothèque.[11]
Arnaques documentées
121 projets irréguliers
En juillet 2026, l’État en comptait au moins 121 à Tulum, Isla Mujeres, Playa del Carmen et Cancún ; la présidente a parlé de terrains vendus « six ou huit fois ».[9]
SÚUT, Playa del Carmen
Plus de 50 acheteurs ont payé plus de 200 millions de pesos pour des appartements en preventa jamais livrés. Le promoteur a été arrêté en 2024.[12]
Oceana, Playa del Carmen
L’argent de la preventa n’a pas remboursé le crédit de construction : le terrain est resté hypothéqué et les lots n’ont pas pu être titrés.[11]
Tulum
Des terrains que le vendeur ne possédait pas, des projets vendus sans permis, des terres ejidales vendues à des étrangers : des cas de 2024 à 2026.[10][13][14]
Questions fréquentes
- Un étranger peut-il acheter une terre ejidal ?
- Pas tant qu’elle est ejidal. Seul le dominio pleno, avec un titre inscrit au Registre public, en fait une propriété privée qui peut entrer dans un fideicomiso.
- Comment savoir si un bien n’a pas de dettes ?
- Avec l’état des charges du Registre public, que demande le notaire, et les attestations de taxe foncière et d’eau à jour.
- Qu’est-ce qu’une cession de droits ?
- La vente d’un droit, par exemple sur un appartement en preventa ou un fideicomiso. Ce n’est pas un acte : vérifie quel droit existe et qui le détient.
Sources
- 1.Congreso del Estado de Quintana Roo. Código Civil para el Estado de Quintana Roo, arts. 3177 a 3181 (texto vigente, 7 sep. 2026)
- 2.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29: Registro Público (reforma 16 dic. 2025)
- 3.Cámara de Diputados. Ley Agraria, arts. 64 a 86 (reforma 14 nov. 2025)
- 4.SEDATU, Registro Agrario Nacional. Constancia de vigencia de derechos (SEDATU-04-051)
- 5.Cámara de Diputados. Ley Federal de Derechos, arts. 25 y 187 (reforma 7 nov. 2025)
- 6.Cámara de Diputados. Ley de Inversión Extranjera, arts. 10 a 14 (reforma 27 may. 2024)
- 7.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, arts. 23 Bis a 23 Undecies (reforma 10 dic. 2025)
- 8.Cámara de Diputados. Ley del Impuesto sobre la Renta, arts. 93, 126, 127, 158 y 160
- 9.Por Esto. Quintana Roo suma 121 desarrollos inmobiliarios irregulares (29 jul. 2026)
- 10.24 Horas Quintana Roo. Fraudes inmobiliarios en Tulum, alerta la Anade (10 oct. 2024)
- 11.Ruptura 360. Fraude inmobiliario en Playa del Carmen: condominio Oceana (12 jun. 2026)
- 12.Por Esto. Más de 50 personas pagaron más de 200 mdp por departamentos que nunca recibieron en SÚUT (19 abr. 2026)
- 13.El Financiero (Bloomberg). El lado oscuro del boom inmobiliario en Tulum (6 abr. 2025)
- 14.Riviera Maya News. Authorities warn buyers away from Ocean Tulum over missing permits (8 ago. 2026)
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