Comprar · Puerto Morelos
Comprar siendo extranjero
Puerto Morelos está a menos de 50 km del mar: como extranjero, compras a través de un fideicomiso bancario. Así funciona y esto cuesta.
Última revisión: 14 oct 2026 · Información general, no asesoría legal: confírmalo con un notario.
La zona restringida
50 km desde la playa
La Constitución no deja a los extranjeros tener el dominio directo de tierras a menos de 100 km de las fronteras y 50 km de las playas. Toda Puerto Morelos queda dentro.[1]
Sí puedes comprar
La ley abre dos caminos: un fideicomiso con un banco o, para usos no residenciales, una sociedad mexicana. En los dos tienes el uso, el disfrute y las rentas del inmueble.[2]
Tierra adentro, a tu nombre
Fuera de esa franja puedes escriturar directo, después de firmar ante la SRE un convenio: te comprometes a no invocar a tu gobierno sobre ese bien.[1][2]
El fideicomiso
Quién es quién
El banco (fiduciario) recibe el título; tú eres el fideicomisario y decides: vives ahí, rentas, vendes, heredas.[2]
50 años, renovables
El plazo máximo es de 50 años y se prorroga cuando lo pides. Pídelo a tiempo: la prórroga tardía paga un derecho mayor.[2][3]
El permiso lo tramita el banco
No vas a la SRE: lo hace el banco. La ley le da 5 días hábiles para responder (30 en una delegación); si no responde, el permiso se da por aprobado.[2]
Beneficiarios sustitutos
En el contrato nombras quién recibe tus derechos si faltas. Pregúntale al notario cómo encaja con tu testamento.[4]
Para vender después
Cedes tus derechos a otro extranjero o el banco transmite el inmueble a un comprador mexicano. Siempre ante notario.[4][5]
Lo que cuesta
Derechos de la SRE
El permiso cuesta 21,649 pesos, más 596 por el estudio de la solicitud: montos vigentes hasta el 31 de diciembre de 2026.[3][6]
Lo que cobra el banco
Los bancos no publican sus tarifas. Las guías del mercado hablan de 500 a 3,000 USD de apertura y de 500 a 800 USD al año (2025-2026). Pide cotización por escrito a dos o tres bancos.[5][7]
Cambios y cesiones
Cambiar beneficiarios o ceder derechos suele costar de 300 a 700 USD de comisión bancaria, más el notario.[5]
Elige bien el banco
En 2025, tras sanciones de Estados Unidos, los fideicomisos de CIBanco pasaron a Banco Multiva. Revisa quién es tu fiduciario.[8]
Con una sociedad
Para usos no residenciales
Una sociedad mexicana con socios extranjeros puede ser dueña directa en la franja si el uso no es vivienda: un local, un hotel, un terreno para desarrollar. Avisa a la SRE en 60 días hábiles.[2][3]
No para tu casa
Para vivienda, incluso esa sociedad necesita un fideicomiso. Y una sociedad lleva contabilidad y declaraciones todo el año.[2]
“Apto para extranjeros”
No es un término legal
Ninguna ley lo define. Lo que cuenta: escritura inscrita en el Registro Público y un banco que acepte el inmueble en fideicomiso. Pide copia de la escritura antes de apartar.[2]
Tierra ejidal
Un terreno ejidal no entra en un fideicomiso mientras no tenga dominio pleno: título del RAN inscrito en el Registro Público. Antes de eso, no es propiedad privada.[9]
Preguntas frecuentes
- ¿Un extranjero puede comprar en Puerto Morelos?
- Sí, con un fideicomiso bancario: el banco tiene el título y tú los derechos de uso, renta y venta, por 50 años renovables.
- ¿Cuánto cuesta un fideicomiso en México?
- El permiso de la SRE cuesta unos 22,250 pesos en 2026. El banco cobra aparte: de 500 a 3,000 USD de apertura y de 500 a 800 USD al año, según guías del mercado.
- ¿Qué pasa cuando terminan los 50 años?
- Pides la prórroga y el fideicomiso sigue. Hazlo antes del vencimiento: tarde cuesta más.
- ¿Puedo rentar una propiedad que está en fideicomiso?
- Sí. La ley incluye las rentas en tus derechos sobre el inmueble.
Fuentes
- 1.Cámara de Diputados. Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27 (reforma 7 oct. 2026)
- 2.Cámara de Diputados. Ley de Inversión Extranjera, arts. 10 a 14 (reforma 27 may. 2024)
- 3.Cámara de Diputados. Ley Federal de Derechos, arts. 25 y 187 (reforma 7 nov. 2025)
- 4.mley.mx. Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, art. 11 (reforma 17 ago. 2016)
- 5.Buy Playa. How fideicomisos work: renewals, modifications and costs (11 nov. 2025)
- 6.Secretaría de Relaciones Exteriores. Artículo 27 constitucional: costos y tiempos (vigentes hasta el 31 dic. 2026)
- 7.Homia. Fideicomiso cost in Mexico: 2026 guide (1 may. 2026)
- 8.Expansión. Multiva mantiene empleados de CIBanco y asegura manejo integral de fideicomisos (19 ago. 2025)
- 9.Cámara de Diputados. Ley Agraria, arts. 64 a 86 (reforma 14 nov. 2025)
Guías para comprar
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