Comprar · Puerto Morelos
Lo que dice el papel
Antes de pagar, confirma qué título existe: una escritura inscrita no es un certificado ejidal ni un contrato privado.
Última revisión: 14 oct 2026 · Información general, no asesoría legal: confírmalo con un notario.
La escritura pública
Inscrita, o no te protege
Una escritura ante notario e inscrita en el Registro Público de la Propiedad: es la inscripción la que la hace valer frente a cualquiera.[1]
Pide el folio real
Con él, el notario pide el certificado de libertad de gravamen: dueño, hipotecas, embargos. Que quien firma sea quien aparece.[1][2]
Alerta registral
Por 10 UMA al año (unos 1,200 pesos en 2026), el Registro te avisa si alguien intenta inscribir algo en tu folio.[2]
Tierra ejidal
Lo que no se vende
Las tierras de uso común y las del asentamiento humano no se pueden vender: esa venta es nula. Una parcela solo se vende a ejidatarios o avecindados del mismo ejido.[3]
Un certificado parcelario no es escritura
Prueba un derecho agrario. Para vender a cualquiera hace falta el dominio pleno: acuerdo de asamblea, baja en el RAN y título inscrito en el Registro Público.[3]
Verifícalo en el RAN
Pide una constancia de vigencia de derechos en el Registro Agrario Nacional (195 pesos, ley de 2025). Si la parcela sigue ahí, no es propiedad privada.[4][5]
Sin dominio pleno, sin fideicomiso
Un banco no puede recibir tierra ejidal: un extranjero no tiene manera legal de comprarla.[3][6]
Cesión de derechos
Qué te venden
Un derecho (de una preventa, de un fideicomiso, de un ejidatario), no un inmueble escriturado. Paga ISAI, aunque se ceda solo una parte de un fideicomiso, e ISR como una venta.[7][8]
El riesgo
Un contrato privado no se inscribe: el mismo terreno puede venderse varias veces. Hay quien recibió acciones de una sociedad en lugar de un departamento.[9][10]
Si viene de una preventa
Pide la autorización del desarrollador por escrito y confirma que el terreno está escriturado a su nombre y sin hipoteca.[11]
Fraudes documentados
121 desarrollos irregulares
En julio de 2026 el estado contaba al menos 121 en Tulum, Isla Mujeres, Playa del Carmen y Cancún; la presidenta habló de terrenos vendidos “seis u ocho veces”.[9]
SÚUT, Playa del Carmen
Más de 50 compradores pagaron más de 200 millones de pesos por departamentos en preventa que nunca recibieron. El desarrollador fue detenido en 2024.[12]
Oceana, Playa del Carmen
El dinero de la preventa no pagó el crédito puente: el terreno siguió hipotecado y no se pudo escriturar.[11]
Tulum
Terrenos que el vendedor no tenía, desarrollos vendidos sin permisos, tierra ejidal vendida a extranjeros: casos de 2024 a 2026.[10][13][14]
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo comprar un terreno ejidal siendo extranjero?
- No mientras sea ejidal. Solo con dominio pleno y título inscrito en el Registro Público se vuelve propiedad privada y puede ir a un fideicomiso.
- ¿Cómo sé que una propiedad no tiene deudas?
- Con el certificado de libertad de gravamen del Registro Público, que pide el notario, y las constancias de predial y agua al corriente.
- ¿Qué es una cesión de derechos?
- La venta de un derecho, por ejemplo sobre un departamento en preventa o un fideicomiso. No es una escritura: revisa qué derecho existe y quién lo tiene.
Fuentes
- 1.Congreso del Estado de Quintana Roo. Código Civil para el Estado de Quintana Roo, arts. 3177 a 3181 (texto vigente, 7 sep. 2026)
- 2.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29: Registro Público (reforma 16 dic. 2025)
- 3.Cámara de Diputados. Ley Agraria, arts. 64 a 86 (reforma 14 nov. 2025)
- 4.SEDATU, Registro Agrario Nacional. Constancia de vigencia de derechos (SEDATU-04-051)
- 5.Cámara de Diputados. Ley Federal de Derechos, arts. 25 y 187 (reforma 7 nov. 2025)
- 6.Cámara de Diputados. Ley de Inversión Extranjera, arts. 10 a 14 (reforma 27 may. 2024)
- 7.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Hacienda del Municipio de Puerto Morelos, arts. 5, 18, 24 a 29, 74, 92 Bis y 136 a 138 (reforma 9 dic. 2024)
- 8.Cámara de Diputados. Ley del Impuesto sobre la Renta, arts. 93, 126, 127, 158 y 160
- 9.Por Esto. Quintana Roo suma 121 desarrollos inmobiliarios irregulares (29 jul. 2026)
- 10.24 Horas Quintana Roo. Fraudes inmobiliarios en Tulum, alerta la Anade (10 oct. 2024)
- 11.Ruptura 360. Fraude inmobiliario en Playa del Carmen: condominio Oceana (12 jun. 2026)
- 12.Por Esto. Más de 50 personas pagaron más de 200 mdp por departamentos que nunca recibieron en SÚUT (19 abr. 2026)
- 13.El Financiero (Bloomberg). El lado oscuro del boom inmobiliario en Tulum (6 abr. 2025)
- 14.Riviera Maya News. Authorities warn buyers away from Ocean Tulum over missing permits (8 ago. 2026)