Acheter · Puerto Morelos
Acheter sur plan
Tu paies aujourd’hui pour quelque chose qui n’existe pas encore. La remise ne vaut le coup que si le promoteur, le terrain et les permis résistent à un examen.
Dernière relecture : 14 oct. 2026 · Information générale, pas un conseil juridique : vérifie-le avec un notaire.
Comment on paie
Réservation, apport, livraison
Les annonces de Playa et Tulum montrent des formules 30/70, 50/50 ou 90/10 : une part à la signature, parfois des versements pendant les travaux, le reste à la livraison.[1]
La remise
Un courtier parle de 20 à 35 % sous le prix du fini. C’est le prix du risque : si le chantier traîne ou s’arrête, la remise ne te protège pas.[2]
Le fideicomiso ne garde pas ton argent
Celui de la zone restreinte te donne le titre à l’acte ; il ne protège pas ce que tu verses pendant les travaux. Demande si un fideicomiso de garantie reçoit les paiements et les libère selon l’avancement.[3][4]
5 jours pour te rétracter
La NOM-247 te laisse 5 jours ouvrables après la signature pour annuler ; tu es remboursé sous 5 à 15 jours ouvrables.[4]
Ce qu’exige la Profeco
Avant de signer
Le promoteur doit te montrer le titre du terrain inscrit, les licences (usage du sol, construction), les plans et le projet d’exécution complet.[4]
Contrat enregistré
Son contrat type doit être enregistré à la Profeco. Cherche-le dans le registre public des contrats d’adhésion et compare-le avec celui qu’on te tend.[4][5]
Date et pénalité
Le contrat fixe la date et les conditions de livraison, une pénalité de retard, et indique toute garantie hypothécaire ou fiduciaire à la charge du promoteur.[4]
Garanties minimales
5 ans pour la structure, 3 pour l’étanchéité et 1 pour le reste, à partir de la livraison.[4]
Et si tu es étranger ?
La norme ne parle pas de nationalité : elle protège l’achat d’un logement à un promoteur. Si tu achètes uniquement pour la location saisonnière, ça pourrait se discuter : demande à un avocat.[4]
Permis et environnement
Commune et État
Demande la licence d’usage du sol, le permis de construire et l’attestation de cohérence urbanistique de l’État (Sedetus).[6]
La liste de la Sedetus
En août 2026, l’État avait signalé 123 projets sans permis, surtout à Playa del Carmen, Tulum et Cancún. Vérifie avant de réserver.[6][7]
L’étude d’impact (MIA)
Les projets soumis à l’évaluation environnementale fédérale paraissent dans la Gaceta Ecológica de la Semarnat avec un numéro. Demande la décision, pas seulement le numéro.[8]
Tulum
En 2025, la Profepa a fermé et condamné à plus d’un million de pesos d’amende une résidence de Tankah construite sans permis, et le plan d’urbanisme a été adopté en 2024 sous les critiques. Vérifie deux fois.[9][10]
Côte et mangrove
Les 20 premiers mètres de terre derrière la plage sont zone fédérale, et la loi interdit de remblayer ou de couper la mangrove. Au large s’étend le parc national du récif de Puerto Morelos, créé en 1998.[11][12][13]
Un plan d’urbanisme à refaire
En 2023, la Cour suprême a annulé le plan d’urbanisme 2020-2030 faute de vraie consultation. En septembre 2025, le nouveau était encore à l’examen de l’État : demande par écrit l’usage du sol qui s’applique.[14][15]
Le promoteur
Le Buró Comercial
La Profeco publie les plaintes, conciliations et sanctions de chaque entreprise (données jusqu’à fin 2025).[16]
Les retards
La plupart des plaintes reçues par la Sedetus portent sur des livraisons en retard. Certains cas sont extrêmes : un appartement de 97 000 USD payé, promis pour 2020, toujours pas livré en 2026.[7][17]
Le terrain
Titré au nom du promoteur et sans hypothèque, ou avec mainlevée lot par lot. À Oceana, ça n’a pas été le cas et personne n’a pu obtenir son acte.[4][18]
Un reçu pour chaque versement
La NOM impose un reçu pour chaque acompte. Paie la société qui signe le contrat, jamais un intermédiaire ni en espèces.[4]
Questions fréquentes
- Acheter sur plan à Puerto Morelos, c’est sûr ?
- Ça peut l’être si tu vérifies le titre du terrain, les licences, l’enregistrement du contrat à la Profeco et ce que le promoteur a déjà livré. Sans ça, la remise ne couvre pas le risque.
- Puis-je annuler un achat sur plan ?
- La NOM-247 te laisse 5 jours ouvrables après la signature pour annuler ; ensuite, c’est le contrat qui s’applique.
- Quelle garantie pour un appartement neuf ?
- Au moins 5 ans pour la structure, 3 pour l’étanchéité et 1 pour le reste, à partir de la livraison.
Sources
- 1.Pincali. Departamento en preventa, Mirador Tulum Centro (anuncio)
- 2.Maya Ocean. Tulum new developments
- 3.The Latinvestor. Is a Tulum presale condo safe?
- 4.Secretaría de Economía. NOM-247-SE-2021: información comercial, publicidad y contratos de inmuebles para casa habitación
- 5.IDC Online. Cómo verificar si un contrato de adhesión está registrado en Profeco (19 ago. 2026)
- 6.Ruptura 360. Desarrollos inmobiliarios irregulares en Quintana Roo (2026)
- 7.Riviera Maya News. Quintana Roo closes 123 real estate developments over missing permits (7 ago. 2026)
- 8.Por Esto. Semarnat somete a consulta proyectos en Quintana Roo (9 ago. 2026)
- 9.Riviera Maya News. Tulum development shut down and fined over a million pesos (16 feb. 2025)
- 10.El Universal. Aprobación del PDU de Tulum, en medio de irregularidades (19 sep. 2024)
- 11.Cámara de Diputados. Ley General de Bienes Nacionales, art. 119: zona federal marítimo terrestre
- 12.Cámara de Diputados. Ley General de Vida Silvestre, art. 60 Ter: manglares
- 13.Semarnat. Áreas naturales protegidas decretadas: Parque Nacional Arrecife de Puerto Morelos (compendio 2021)
- 14.Suprema Corte de Justicia de la Nación. Comunicado 393/2023: amparo contra el Programa de Desarrollo Urbano de Puerto Morelos (26 oct. 2023)
- 15.Municipio de Puerto Morelos. Puerto Morelos apuesta por un crecimiento con orden y apegado a la ley (17 sep. 2025)
- 16.Uno TV. Profeco explica cómo consultar el Buró Comercial antes de comprar
- 17.Por Esto. Comprador sin propiedad pese a pagar 97 mil dólares (22 abr. 2026)
- 18.Ruptura 360. Fraude inmobiliario en Playa del Carmen: condominio Oceana (12 jun. 2026)