Acheter · Puerto Morelos
Ce que dit le papier
Avant de payer, vérifie quel titre existe : un acte inscrit n’est ni un certificat ejidal ni un contrat sous seing privé.
Dernière relecture : 14 oct. 2026 · Information générale, pas un conseil juridique : vérifie-le avec un notaire.
L’acte notarié
Inscrit, sinon il ne te protège pas
Un acte signé devant notaire et inscrit au Registre public de la propriété : c’est l’inscription qui le rend opposable à tous.[1]
Demande le folio real
Avec ce numéro, le notaire obtient l’état des charges : propriétaire, hypothèques, saisies. Celui qui signe doit être celui qui y figure.[1][2]
Alerte du registre
Pour 10 UMA par an (environ 1 200 pesos en 2026), le registre te prévient si quelqu’un tente d’inscrire quelque chose sur ton folio.[2]
La terre ejidal
Ce qui ne se vend pas
Les terres d’usage commun et la zone d’habitation de l’ejido sont inaliénables : la vente est nulle. Une parcelle ne se vend qu’aux ejidatarios ou avecindados du même ejido.[3]
Un certificat parcellaire n’est pas un acte
Il prouve un droit agraire. Pour vendre à n’importe qui, il faut le dominio pleno : décision de l’assemblée, radiation au RAN, titre inscrit au Registre public.[3]
Vérifie au RAN
Demande une attestation de droits en vigueur au Registre agraire national (195 pesos, tarif 2025). Si la parcelle y figure encore, ce n’est pas une propriété privée.[4][5]
Sans dominio pleno, pas de fideicomiso
Une banque ne peut pas recevoir une terre ejidal : un étranger n’a aucun moyen légal de l’acheter.[3][6]
La cession de droits
Ce qu’on te vend
Un droit (sur une preventa, un fideicomiso, une parcelle ejidal), pas un bien titré. Elle paie l’ISAI, même si une partie seulement d’un fideicomiso change de mains, et l’ISR comme une vente.[7][8]
Le risque
Un contrat privé ne s’inscrit pas : le même terrain peut être vendu plusieurs fois. Certains acheteurs ont reçu des parts de société au lieu d’un appartement.[9][10]
Si ça vient d’une preventa
Exige l’accord écrit du promoteur et vérifie que le terrain est titré à son nom et libre d’hypothèque.[11]
Arnaques documentées
121 projets irréguliers
En juillet 2026, l’État en comptait au moins 121 à Tulum, Isla Mujeres, Playa del Carmen et Cancún ; la présidente a parlé de terrains vendus « six ou huit fois ».[9]
SÚUT, Playa del Carmen
Plus de 50 acheteurs ont payé plus de 200 millions de pesos pour des appartements en preventa jamais livrés. Le promoteur a été arrêté en 2024.[12]
Oceana, Playa del Carmen
L’argent de la preventa n’a pas remboursé le crédit de construction : le terrain est resté hypothéqué et les lots n’ont pas pu être titrés.[11]
Tulum
Des terrains que le vendeur ne possédait pas, des projets vendus sans permis, des terres ejidales vendues à des étrangers : des cas de 2024 à 2026.[10][13][14]
Questions fréquentes
- Un étranger peut-il acheter une terre ejidal ?
- Pas tant qu’elle est ejidal. Seul le dominio pleno, avec un titre inscrit au Registre public, en fait une propriété privée qui peut entrer dans un fideicomiso.
- Comment savoir si un bien n’a pas de dettes ?
- Avec l’état des charges du Registre public, que demande le notaire, et les attestations de taxe foncière et d’eau à jour.
- Qu’est-ce qu’une cession de droits ?
- La vente d’un droit, par exemple sur un appartement en preventa ou un fideicomiso. Ce n’est pas un acte : vérifie quel droit existe et qui le détient.
Sources
- 1.Congreso del Estado de Quintana Roo. Código Civil para el Estado de Quintana Roo, arts. 3177 a 3181 (texto vigente, 7 sep. 2026)
- 2.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29: Registro Público (reforma 16 dic. 2025)
- 3.Cámara de Diputados. Ley Agraria, arts. 64 a 86 (reforma 14 nov. 2025)
- 4.SEDATU, Registro Agrario Nacional. Constancia de vigencia de derechos (SEDATU-04-051)
- 5.Cámara de Diputados. Ley Federal de Derechos, arts. 25 y 187 (reforma 7 nov. 2025)
- 6.Cámara de Diputados. Ley de Inversión Extranjera, arts. 10 a 14 (reforma 27 may. 2024)
- 7.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Hacienda del Municipio de Puerto Morelos, arts. 5, 18, 24 a 29, 74, 92 Bis y 136 a 138 (reforma 9 dic. 2024)
- 8.Cámara de Diputados. Ley del Impuesto sobre la Renta, arts. 93, 126, 127, 158 y 160
- 9.Por Esto. Quintana Roo suma 121 desarrollos inmobiliarios irregulares (29 jul. 2026)
- 10.24 Horas Quintana Roo. Fraudes inmobiliarios en Tulum, alerta la Anade (10 oct. 2024)
- 11.Ruptura 360. Fraude inmobiliario en Playa del Carmen: condominio Oceana (12 jun. 2026)
- 12.Por Esto. Más de 50 personas pagaron más de 200 mdp por departamentos que nunca recibieron en SÚUT (19 abr. 2026)
- 13.El Financiero (Bloomberg). El lado oscuro del boom inmobiliario en Tulum (6 abr. 2025)
- 14.Riviera Maya News. Authorities warn buyers away from Ocean Tulum over missing permits (8 ago. 2026)
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