Acheter · Puerto Morelos
Ce que coûte l’acte
En plus du prix, prévois 5 à 8 % : taxe d’acquisition, notaire, registre et, si tu es étranger, fideicomiso.
Dernière relecture : 14 oct. 2026 · Information générale, pas un conseil juridique : vérifie-le avec un notaire.
La taxe d’acquisition
3 % à Puerto Morelos
La loi fiscale de la commune fixe l’ISAI à 3 % (art. 27), et la loi de finances 2026 n’y a pas touché. À Playa del Carmen, il est passé à 4 %.[1][2]
Sur la valeur la plus haute
Elle porte sur la plus haute valeur entre le prix actualisé de l’inflation, l’expertise cadastrale et celle d’un expert validée par le SATQ, de moins de 180 jours. Un prix minoré dans l’acte ne la baisse pas.[1]
À payer sous 15 jours
Elle se paie dans les 15 jours qui suivent la signature de l’acte. Celui qui reprend des droits sur un fideicomiso la paie aussi, quelle que soit la part cédée.[1]
Notaire, expertise et registre
Notaire
Ses honoraires suivent un barème d’État introuvable en ligne. Un article local de juillet 2026 les situe autour de 1,5 % de la valeur : compte 1 à 2 % plus TVA et demande un devis écrit.[3]
Expertise (avalúo)
Signée par un expert inscrit au registre de l’État et validée par le SATQ. Les guides du marché parlent de 300 à 700 USD pour un bien de 300 000 USD (2025).[1][4]
Registre public
Inscrire l’acte coûte 65 UMA par acte, environ 7 600 pesos en 2026, plus 0,20 UMA par page.[5]
État des charges
En demandant le certificat, le notaire dépose au registre un avis de 30 jours ; après la signature, un autre de 90. Personne ne peut inscrire quoi que ce soit pendant ton achat.[6]
Attestations
Taxe foncière à jour, aucune dette de travaux publics et, en front de mer, l’attestation d’usage de la zone fédérale. Ici aussi, l’eau, c’est Aguakan : demande la dernière facture.[1][7]
Taxe foncière (predial)
Elle se paie tous les deux mois ou pour l’année entière en janvier. Si tu règles l’année avant le 31 janvier, la commune peut accorder jusqu’à 25 % de remise ; en février, jusqu’à 15 %.[1]
Le total
Entre 5 et 8 %
Avec 3 % d’ISAI, le notaire et sa TVA, le registre et l’expertise, notre estimation est de 5 à 7 % du prix ; 6 à 8 % avec fideicomiso. Le chiffre exact, c’est le notaire qui te le donne.[1][3][4]
Si tu es étranger
Ajoute le permis de la SRE (environ 22 250 pesos en 2026) et l’ouverture du fideicomiso à la banque : 500 à 3 000 USD selon la source.[8][9][10]
Ce que paie le vendeur
Impôt sur la plus-value
Le vendeur paie l’ISR sur sa plus-value ; le notaire le calcule et le retient. 5 % de la plus-value vont à l’État du Quintana Roo et s’imputent sur le paiement fédéral.[11][12]
Sa résidence, exonérée
Quand un résident vend le logement où il vit au Mexique, la plus-value est exonérée jusqu’à 700 000 UDI (environ 6,2 millions de pesos mi-2026), une fois tous les trois ans.[11][12]
Vendeur non résident
Il paie 25 % du prix total sans déduction, ou 35 % de la plus-value avec un représentant au Mexique.[11]
Pourquoi ça te concerne
Minorer le prix dans l’acte pour alléger l’impôt du vendeur ne baisse pas ton ISAI et te laisse une base basse pour le jour où tu revendras.[1]
Questions fréquentes
- Quel est le taux de l’ISAI à Puerto Morelos ?
- 3 %, sur la plus haute valeur entre le prix actualisé, l’expertise cadastrale et celle d’un expert validée par le SATQ.
- Combien coûtent les frais d’achat au total ?
- Nous estimons 5 à 7 % du prix, et 6 à 8 % avec fideicomiso. Demande le chiffre exact au notaire avant de signer.
- Qui paie l’impôt sur la plus-value ?
- Le vendeur, sur son gain. Le notaire le retient à la signature.
Sources
- 1.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Hacienda del Municipio de Puerto Morelos, arts. 5, 18, 24 a 29, 74, 92 Bis y 136 a 138 (reforma 9 dic. 2024)
- 2.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Ingresos del Municipio de Puerto Morelos para el ejercicio fiscal 2026 (10 dic. 2025)
- 3.Riviera Maya News. Quintana Roo has twice as many notaries per capita as Mexico City (22 jul. 2026)
- 4.Buy Playa. What are closing costs when buying property in Mexico? (2025)
- 5.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29: Registro Público (reforma 16 dic. 2025)
- 6.Congreso del Estado de Quintana Roo. Código Civil para el Estado de Quintana Roo, arts. 3177 a 3181 (texto vigente, 7 sep. 2026)
- 7.Por Esto. SCJN vuelve a rechazar atraer el caso Aguakan (4 oct. 2025)
- 8.Cámara de Diputados. Ley Federal de Derechos, arts. 25 y 187 (reforma 7 nov. 2025)
- 9.Buy Playa. How fideicomisos work: renewals, modifications and costs (11 nov. 2025)
- 10.Homia. Fideicomiso cost in Mexico: 2026 guide (1 may. 2026)
- 11.Cámara de Diputados. Ley del Impuesto sobre la Renta, arts. 93, 126, 127, 158 y 160
- 12.Gobierno de Quintana Roo. Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo, arts. 19 a 26 (reforma 16 dic. 2025)